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實探深圳樓市:指導價下購房者首付壓力倍增 7月份二手住宅成交量同比降八成

2021年08月18日 07:01
來源: 證券日報
編輯:東方財富網

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摘要
【實探深圳樓市:指導價下購房者首付壓力倍增 7月份二手住宅成交量同比降八成】距離深圳市建立二手住房參考價格發布機制已逾半年,深圳二手住宅市場降溫明顯。深圳市規劃和自然資源局數據顯示,7月份深圳市二手住宅成交2557套,連續4個月下跌,創近17個月新低,同比下跌超八成。(證券日報)

  距離深圳市建立二手住房參考價格發布機制已逾半年,深圳二手住宅市場降溫明顯。根據國家統計局8月16日發布的數據,今年7月份深圳二手住宅銷售價格指數環比下降0.4%,自5月份以來第三個月環比下降;相比于去年同期上漲7%,同比漲幅較6月份回落1.7個百分點。

  有別于價格的小幅調整,二手房成交量先行大幅掉頭向下。深圳市規劃和自然資源局數據顯示,7月份深圳市二手住宅成交2557套,連續4個月下跌,創近17個月新低,同比下跌超八成。

  指導價下首付壓力倍增

  二手房價格有所滑落

  今年2月8日,深圳市宣布建立二手住房成交參考價格發布機制,全市3595個住宅小區自此迎來官方參考成交價格。在真實成交價高于官方參考成交價格的情況下,購房者能夠使用的杠桿倍數有所降低,所需的購房首付款有所增加。

  8月16日下午,《證券日報》記者隨機走訪了位于深圳市福田區的幾家中介門店。在中介向記者展示的房源管理后臺界面中,每一套房源分別有兩種價格,一種是官方參考價格,一種是業主報價,后者一般高于前者。

  “現在指導價格和業主價格是有差別的,中介網站上只會顯示指導價格,一般業主價格會比指導價格高100萬元到150萬元左右。”Q房網的一位中介人員高陽(化名)告訴記者,房子不好賣的原因之一在于指導價出來后購房者湊不足首付款,購房周期有所拉長。

  高陽給記者算了一筆賬,一套約64平方米、官方參考成交價約為400萬元的房源,業主報價約580萬元,按照三成首付來算,不考慮相關稅費的情況下,客戶目前按指導價只能從銀行貸出280萬元,所需的首付款高達300萬元,占業主報價超過五成;而在指導價出臺之前,客戶首付僅需174萬元。

  “假如沒有指導價,這種房子很快就能賣掉,但是有了指導價,購房者的首付壓力加大。當然價格方面比之前更加好談一點,或多或少有一點下降。總的來說現在的市場是一個買方市場,想買房的話可以慢慢談。”高陽表示,目前中介的生意比較難做,賣一套房子要比以前花更長的時間。

  一位長期在深圳寶安區工作的中介張聰(化名)告訴記者,深圳二手房房價走低的趨勢較為確定,之前深圳房價漲漲停停,現在則是漲漲跌跌,普通購房者都是買漲不買跌,因此市場預期較為悲觀。

  根據國家統計局數據,7月份深圳二手住宅銷售價格指數環比下降0.4%,連續第三個月下降。另外,7月份深圳90平方米及以下的二手住宅價格指數環比下降0.7%,跌幅在70個大中城市中排名第一;90平方米-144平方米、144平方米以上的二手住宅價格指數分別環比下降0.1%。

  “深圳二手房市場當前面臨各類約束,包括購房資格方面的審查、各類違規操作的管控等,走勢符合預期。從購房者的心態看,當前勢必會關注降溫趨勢,進而出現觀望的情形。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示,深圳作為全國首個出臺參考價制度的城市,當前二手房市場明顯在擠泡沫。

  量在價先

  成交量降至歷史低位

  從歷史經驗來看,深圳二手房市場量在價先,成交數量總是領先于價格指標。根據深圳市規劃和自然資源局數據,7月份深圳市二手住宅成交2557套,成交數量已連續第四個月下跌。

  這一成交數量已經處在歷史低位。據《證券日報》記者統計,自2011年10月份有統計數據以來,近10年時間里深圳二手住宅單月成交低于2557套的情形僅出現過8次,其中大多數是受春節影響成交較少。最近一次要追溯到2020年2月份,當時受到春節和新冠肺炎疫情影響,單月仍成交了1667套。

  和去年7月份成交13407套相比,今年7月份深圳二手住宅的成交量下滑80.93%。去年7月份深圳市出臺“7·15”新政抬高購房門檻,不少購房者趕在政策落地前網簽,因此,7月份單月成交量較大。在“7·15”政策發布之后,去年8月份-12月份深圳二手住宅月均成交7573.2套,仍然遠高于今年7月份的2577套,目前深圳二手住宅市場的慘淡可見一斑。

  深圳市房地產中介協會(下稱“深房協”)在周報中不無悲觀地預測,8月份二手房網簽量恐難突破3000套。在不景氣的市場之下,二手房中介首當其沖。深房協發布的數據顯示,截至今年7月1日,深圳星級從業人員有45458人,較去年年底的47840人減少了2382人;深圳市總備案機構3026家,其中上半年新增備案機構248家,環比下降30%,同比下降34%。

  在買方市場之下,地產中介的姿態放得更低。最近在深圳羅湖入手了一套公寓的李女士告訴《證券日報》記者:“買這套公寓的時候我的預算其實不算高,中介都比較盡心盡力,愿意幫忙壓一下價格。”

  展望未來,嚴躍進認為,量的下跌會導致價格下跌,未來深圳二手房市場降溫態勢會延續,甚至可能將傳導至價格較為堅挺的學區房。

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(文章來源:證券日報)

(責任編輯:DF372)

 
 
 
 

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